- Πώς διαχωρίζει ο νόμος τα ακίνητα και ποιες πρέπει να είναι οι υποχρεώσεις των ιδιόκτητων, καθώς και των δημόσιων κτιρίων
Χρειάστηκε να περάσουν σχεδόν 11 χρόνια για να αποφασίσει η ελληνική Πολιτεία να εφαρμόσει το νόμο εκείνης της περιόδου (2012) και συγκεκριμένα το άρθρο 26 «Προσβασιμότητα χωρίς φραγμούς για τα άτομα με αναπηρία και τα εμποδιζόμενα άτομα» του ν. 4067/2012 «Νέος Οικοδομικός Κανονισμός», που επρόκειτο να είχε ισχύ από την Πρωτοχρονιά, τελικά όμως δόθηκε μία τελευταία τρίμηνη παράταση μέχρι 31 Μαρτίου του 2023. Η μόνη ελπίδα για μία νέα παράταση στην εφαρμογή του νόμου είναι οι εκλογές, καθώς με την έναρξη εφαρμογής της νομοθεσίας από την 1η Απριλίου ουσιαστικά η χώρα θα βρίσκεται στην τελική σχεδόν ευθεία για τις εκλογές.
Ράμπες για αυθαίρετα!
Το νέο θεσμικό πλαίσιο για την πρόσβαση των ΑΜΕΑ καθιστά υποχρεωτική στις νέες οικοδομικές άδειες τη σύνταξη μελέτης προσβασιμότητας με ευθύνη του μηχανικού. Αυτό δεν αφορά μόνο τα δημόσια αλλά και τα ιδιωτικά κτίρια κατοικιών που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια από τις 9 Απριλίου 2012 (που είναι η ημερομηνία έναρξης εφαρμογής του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού Ν.4067/2012) και μετά, ενώ και για τα υφιστάμενα κτίρια που έχουν ανεγερθεί με οικοδομική άδεια προ της 9ης Απριλίου 2012 πρέπει να γίνουν έργα και να τηρούνται οι κανόνες προσβασιμότητας.
Πότε θα έχουν πρόβλημα;
Στα κτίρια του Δημοσίου και της Αυτοδιοίκησης επιβάλλεται να γίνουν οι απαραίτητες διαμορφώσεις, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
Σε θεωρητικό επίπεδο υποτίθεται ότι θα γίνουν έλεγχοι και όπου διαπιστώνονται ότι δεν τηρούνται τα προβλεπόμενα από το νόμο θα επιβάλλονται κυρώσεις. Αυτό ωστόσο πρακτικά είναι αδύνατο να γίνει από τους μηχανισμούς που διαθέτει σήμερα η πολιτεία, τουλάχιστον σε ό,τι αφορά τα ιδιόκτητα κτίρια και δεν αναφερόμαστε τόσο στις αυτόνομες κατοικίες, καθώς σε αυτήν την κατηγορία δεν δεσμεύονται οι ιδιοκτήτες, αλλά περισσότερο στις πολυκατοικίες όπου λειτουργούν ιατρεία και άλλες υπηρεσίες που επισκέπτονται πολίτες ή υπάρχουν διαμερίσματα και μισθώνονται.
Σε αυτή την κατηγορία των ακινήτων όπου οι ιδιοκτήτες θα κληθούν να εφαρμόσουν το νόμο, το πιθανότερο σενάριο είναι να μην ελεγχθούν για τα επόμενα χρόνια και άρα δεν θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα. Πότε θα αντιμετωπίσουν πρόβλημα; Όταν συμβεί κάποιο ατύχημα με ΑΜΕΑ, οπότε τότε θα γίνει έλεγχος για την πρόσβαση.
Πρόβλημα επίσης θα αντιμετωπίσουν σε περιπτώσεις μίσθωσης ή μεταβίβασης – πώλησης ή τακτοποίησης αυθαίρετων για να μπουν σε επιδοτούμενα προγράμματα εξοικονόμησης ενέργειας, είτε να εκδώσουν οικοδομική άδεια του ακινήτου τους, για οποιοδήποτε πολεοδομικό ή κατασκευαστικό σκοπό. Σε αυτή την περίπτωση τα κτίρια θα αντιμετωπίζονται ως αυθαίρετα ακόμα και αν έχουν πολεοδομική άδεια. Πρόκειται για μία πολύ σκληρή πρόβλεψη του νόμου, η οποία κρίθηκε αναγκαία, προκειμένου να υποχρεωθούν άπαντες οι ιδιοκτήτες να κατασκευάσουν ράμπες και άλλες δυνατότητες που θα διασφαλίζουν την πρόσβαση σε άτομα με ειδικές ανάγκες.
Κτίρια από 9 Απριλίου 2012 και μετά
Για κτίρια που ανεγέρθηκαν από 9 Απριλίου 2012 και μετά για κάθε χρήση, εκτός από κατοικία, επιβάλλεται:
α) Να εξασφαλίζεται η οριζόντια και κατακόρυφη, αυτόνομη και ασφαλής προσπέλαση από άτομα με αναπηρία και εμποδιζόμενα άτομα και η εξυπηρέτηση αυτών σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς χώρους των κτιρίων, σύμφωνα με τις Οδηγίες Σχεδιασμού του Υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας «Σχεδιάζοντας για Όλους»
β) Να προβλέπονται προσβάσιμοι σε άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα χώροι υγιεινής σε ποσοστό 5% των συνολικών χώρων υγιεινής για χρήση κοινού και οπωσδήποτε τουλάχιστον ένας ανά συγκρότημα χώρων υγιεινής, ο οποίος μπορεί να έχει μικτή χρήση (ανδρών/ γυναικών).
Εφόσον τα παραπάνω κτίρια διαθέτουν χώρους στάθμευσης, τότε το ποσοστό 5% αυτών ή τουλάχιστον ένας θα διαμορφώνεται κατάλληλα για χρήση αναπηρικών αυτοκινήτων.
Για κτίρια με χρήση κατοικίας που ανεγέρθηκαν από την 9/4/2012 και μετά επιβάλλεται: Να εξασφαλίζεται η αυτόνομη και ασφαλής οριζόντια και κατακόρυφη προσπέλαση από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα σε όλους τους εξωτερικούς και εσωτερικούς κοινόχρηστους χώρους των κτιρίων κατοικίας, καθώς και η διασφάλιση συνθηκών εύκολης μετατρεψιμότητας των κατοικιών σε κατοικίες μελλοντικών χρηστών με αναπηρία/εμποδιζόμενων ατόμων, χωρίς να θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου.
Για κτίρια προ της 9ης Απριλίου 2012
Για τα κτίρια προ της 9ης Απριλίου του 2012 του Δημοσίου και λοιπών κτιρίων με χρήσεις εκτός από κατοικία (αφορά κτίρια της Γενικής Κυβέρνησης, ΟΤΑ, Δήμων κτλ. και των Νομικών προσώπων τους) ή αν έχουν χρήσεις συνάθροισης κοινού, όπως χώροι συνεδρίων, εκθέσεων, μουσείων, συναυλιών, αθλητικών ή πολιτιστικών συγκεντρώσεων, ναοί, θέατρα, κινηματογράφοι, εστιατόρια, ζαχαροπλαστεία, καφενεία, κέντρα διασκέδασης, αίθουσες πολλαπλών χρήσεων, αίθουσες αναμονής επιβατών, τράπεζες, ανταλλακτήρια, χώροι προσωρινής διαμονής, εκπαίδευσης, υγείας και κοινωνικής πρόνοιας, δικαιοσύνης και σωφρονισμού, γραφείων και εμπορίου, βιομηχανίας και βιοτεχνίας, καθώς και στους χώρους στάθμευσης αυτοκινήτων και πρατηρίων καυσίμων, επιβάλλεται να γίνουν οι απαραίτητες διαμορφώσεις, ώστε οι λειτουργικοί χώροι τους να είναι προσπελάσιμοι από άτομα με αναπηρία ή εμποδιζόμενα άτομα.
Οι διαμορφώσεις θα γίνονται σύμφωνα με τις τεχνικές οδηγίες προσαρμογής υφιστάμενων κτιρίων και υποδομών της απόφασης που προβλέπεται από την παρ. 9 του άρθρου 26 του Ν.4067/12, με την προϋπόθεση ότι δεν θίγεται ο φέρων οργανισμός του κτιρίου, άλλως τα κτίρια καθίστανται αυθαίρετα.
Το μεγαλύτερο πρόβλημα το αντιμετωπίζουν οι πολυκατοικίες με μισθωμένα διαμερίσματα ή ιδιωτικές υπηρεσίες, όπως γιατροί, φυσικοθεραπευτές και θα πρέπει να βρεθεί ένα πεδίο συνεννόησης μεταξύ των ιδιοκτητών για να γίνουν οι απαιτούμενες διαμορφώσεις, οι οποίες δύναται να γίνουν από τον ενδιαφερόμενο και με δαπάνες του, χωρίς τη συναίνεση των λοιπών συνιδιοκτητών, κατά παρέκκλιση των προβλεπόμενων στον Κανονισμό του κτιρίου, κατόπιν απόφασης της Κεντρικής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 19 του ν. 4495/2017 (Α’ 167), που εκδίδεται μετά από σχετική αίτηση του ενδιαφερόμενου, η οποία συνοδεύεται από:
α) Πρόσκληση των λοιπών συνιδιοκτητών για την διατύπωση απόψεων προς την Επιτροπή, με τα αποδεικτικά κοινοποίησής της,
β) τεχνική έκθεση μηχανικού, με την οποία τεκμηριώνεται ότι η προτεινόμενη διαμόρφωση δεν παρεμποδίζει τη λειτουργία των κοινόχρηστων μερών της πολυκατοικίας και των ιδιοκτησιών και
γ) μελέτη στατικής επάρκειας, που αποδεικνύει τη στατική επάρκεια του κτιρίου μετά τις προβλεπόμενες διαμορφώσεις. Αν από την μελέτη στατικής επάρκειας προκύψει ότι απαιτούνται στατικές ενισχύσεις, αυτές πραγματοποιούνται μονομερώς με δαπάνη του ενδιαφερομένου, με την προϋπόθεση ότι οι επεμβάσεις αυτές περιορίζονται εντός του χώρου που έχει την υποχρέωση διαμορφώσεων.
Εξαιρέσεις
Εξαιρούνται από την υποχρέωση διαμορφώσεων για τη διασφάλιση φυσικής πρόσβασης χρήστη αναπηρικού αμαξιδίου τα κτίρια που έχουν μοναδική πρόσβαση σε δρόμο με βαθμίδες ή βρίσκονται σε οικόπεδα στα οποία η ελάχιστη διαφορά στάθμης του φυσικού εδάφους στην οικοδομική γραμμή από την επιφάνεια του πεζοδρομίου είναι μεγαλύτερη από 2,50 μ., ή το πεζοδρόμιο έμπροσθεν αυτών έχει πλάτος μικρότερο του 0,70 μ. (μη συμπεριλαμβανομένου του κρασπέδου), μέχρι να διαμορφωθεί ο εξωτερικός κοινόχρηστος χώρος κίνησης πεζών.
Όπως και τα κτίρια, των οποίων η προσαρμογή δεν είναι δυνατή χωρίς να θίγονται οι δοκοί και οι στύλοι τους ή απαιτείται να πραγματοποιηθούν άλλες σοβαρές παρεμβάσεις στον φέροντα οργανισμό τους, οι οποίες δύνανται να επηρεάσουν τη στατική επάρκειά του, όπως τεκμηριώνεται με Τεχνική Έκθεση Μηχανικού, κατόπιν απόφασης της Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 18 του ν. 4495/2017.
Επίσης εξαιρούνται τα κτίρια των οποίων η προσαρμογή θα προκαλούσε δυσανάλογη οικονομική επιβάρυνση για τον υπόχρεο ή τους υπόχρεους, εξαιρουμένων αυτών που στεγάζονται υπηρεσίες του Δημοσίου, νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, νομικά πρόσωπα ιδιωτικού δικαίου του ευρύτερου δημόσιου τομέα, κοινωφελείς οργανισμοί, οργανισμοί τοπικής αυτοδιοίκησης πρώτης και δεύτερης βαθμίδας κατόπιν απόφασης της Περιφερειακής Επιτροπής Προσβασιμότητας του άρθρου 18 του ν. 4495/2017. Με την ίδια απόφαση η Περιφερειακή Επιτροπή Προσβασιμότητας δύναται να επιβάλλει εφαρμογή μέτρων εναλλακτικής εξυπηρέτησης των ατόμων με αναπηρία ή εμποδιζόμενων ατόμων. Η προσωρινή εξαίρεση έχει διάρκεια 3 έτη. Μετά τη λήξη της διάρκειας ισχύος της εξαίρεσης δύναται να επανυποβάλλεται σχετικό αίτημα. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος και Ενέργειας καθορίζονται τα κριτήρια της «δυσανάλογης επιβάρυνσης».
Το Τεχνικό Επιμελητήριο
Απαντώντας σε σχετική ερώτηση των Νέων της Λέσβου γι’ αυτές τις εξελίξεις, ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου Βορειοανατολικού Αιγαίου, Στρατής Μανωλακέλλης, σημείωσε: «Πρόκειται για ένα πλαίσιο που έπρεπε να είχε εφαρμοστεί από το 2012, ωστόσο δόθηκαν παρατάσεις και φτάνουμε μέχρι 31 Μαρτίου του 2023, που είναι και η τελευταία παράταση, ώστε από τον Απρίλιο να τεθεί σε ισχύ. Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων είτε πρόκειται για φορείς του Δημοσίου, είτε για τον ιδιωτικό τομέα, καλό θα είναι να αρχίσουν σιγά-σιγά να προετοιμάζουν την προσαρμογή τους καθώς η εφαρμογή αυτού του πλαισίου είναι και απαίτηση της Ευρωπαϊκής Ένωσης. Υπ’ αυτήν την έννοια θα σας έλεγα πως τα περιθώρια για άλλες παρατάσεις είναι αρκετά περιορισμένα και αργά ή γρήγορα θα βρεθούμε μπροστά στα νέα δεδομένα. Σε τελική ανάλυση» – συμπλήρωσε ο κ. Μανωλακέλλης – «μεταφέροντας και τη θέση των συναδέλφων της διοίκησής μας να πω ότι το δικαίωμα πρόσβασης για τα άτομα με ειδικές ανάγκες σε δημόσια και ιδιωτικά κτίρια πρέπει να είναι σεβαστό από όλους μας και να αποτελεί και άμεση προτεραιότητα για τον καθένα. Εν κατακλείδι θα έλεγα ότι χωρίς πανικό για τις κυρώσεις, ομολογουμένως είναι αυστηρές, καθώς τα κτίρια που δεν θα προσαρμοστούν θα αντιμετωπίζονται ως αυθαίρετα, οι ιδιοκτήτες των ακινήτων να απευθυνθούν στους μηχανικούς τους και ουσιαστικά αυτό το οποίο θα πρέπει ως βάση να κατασκευαστεί σε κάθε ακίνητο είναι μία ράμπα για αμαξίδια. Μάλιστα στη Μυτιλήνη πολυκατοικίες όπου λειτουργούν ιατρεία και ξεκίνησαν να προσαρμόζονται πριν τους προλάβει η ισχύς του νόμου έχουν προσανατολιστεί σε μεταλλικές κατασκευές, οι οποίες θα τοποθετούνται πρόσθετα στο κάθε κτίριο ανάλογα με τις διαστάσεις και τις ιδιαιτερότητες πρόσβασης της εισόδου και θα είναι μεταφερόμενες», είπε ο κ. Μανωλακέλλης.
