“Εξοβελίζουν” τα μικρά οικόπεδα 

• Αντί να δίνει κίνητρα για δόμηση στα μικρά οικόπεδα των οικισμών τα καθιστά ανενεργά επιτείνοντας την ερήμωση των χωριών μας
• Προωθούνται διορθώσεις από την Τροπολογία μετά το Προεδρικό Διάταγμα, κυρίως για τη ζώνη Γ στους οικισμούς

Παρά την προσπάθεια των συναρμόδιων Υπουργείων με Τροπολογία να αμβλύνουν τις γωνίες στα σοβαρά πολεοδομικά ζητήματα από το νέο Προεδρικό Διάταγμα για τη δόμηση στους οικισμούς, δεν διασώζονται δυστυχώς τα μικρά οικόπεδα σε περιοχές με πληθυσμό κάτω των 2.000 κατοίκων, δηλαδή στα χωριά μας. Αυτό σημαίνει ότι παραμένει το μείζον ζήτημα ότι η γη χάνει την αξία της καθώς οι οικοπεδούχοι κάτω των 2 στρεμμάτων δεν θα μπορούν μετά το 2026 να χτίσουν. 

Σε μια πολιτεία που βρίσκεται σοβαρά αντιμέτωπη με το δημογραφικό ζήτημα και την ερήμωση των χωριών μας, αυτό που θα περίμενε κανείς θα ήταν το ακριβώς αντίθετο: Δηλαδή να δώσει κίνητρα για τη δόμηση και την ανάπτυξη των χωριών, οι πληθυσμοί των οποίων φθίνουν σταθερά από απογραφή σε απογραφή.  Εκτός κι αν τελικά ο στόχος είναι να ερημώσουν τα χωριά για να τα χρησιμοποιήσουν για άλλους σκοπούς! 

Κατά τα άλλα το Υπουργείο Περιβάλλοντος επικαλείται για την Τροπολογία που κατέθεσε ότι έχει στόχο την καλύτερη και αποτελεσματικότερη οργάνωση των οικισμών και τη βιώσιμη ανάπτυξή τους με χρήσεις προσαρμοσμένες στη φυσιογνωμία της περιοχής, που θα ενισχύουν την τοπική οικονομία, όπως αγροτουρισμό, οικοτουρισμό και αγροτεχvολογία επιχειρώντας να κάνει κάποιες διορθώσεις στη δόμηση των οικισμών με λιγότερους από 2.000 κατοίκους. 

Ωστόσο, παρά τα θετικά της στοιχεία γιατί υπάρχουν και τέτοια, η τροπολογία εγείρει και ανησυχίες σχετικά με τις επιπτώσεις που μπορεί να έχει στους κατοίκους και το περιβάλλον.

Υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος

Το Υπουργείο εισάγει αυτή τη ρύθμιση στην παρούσα χρονική στιγμή ώστε να υπογραφεί το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) ως αναγκαία προϋπόθεση, προκειμένου να δοθούν οι απαιτούμενες κατευθύνσεις στους μελετητές των Τοπικών και Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων και να διασφαλιστεί η υλοποίηση του εμβληματικού προγράμματος «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», της μεγαλύτερης μεταρρύθμισης οργάνωσης του χώρου από καταβολής του ελληνικού κράτους. 

Κατά την εκπόνηση των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ) και των Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Ε.Π.Σ.), οι μελετητές ξεκινούν από τον πυρήνα του οικισμού και επεκτείνουν σταδιακά τη μελέτη τους προς τις εξωτερικές ζώνες των οικισμών. Συνεπώς, οποιαδήποτε καθυστέρηση στην έγκριση του ΠΔ θα έθετε σε κίνδυνο όλο το πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», που αποτελεί ορόσημο του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας. Παράλληλα, εισάγεται με γνώμονα την αποκέντρωση και την ανταπόκριση στη δημογραφική πρόκληση.

Η ρύθμιση προβλέπει δύο νέα πολεοδομικά εργαλεία: Το πρώτο, είναι η Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (ΖΑΟ) κι αφορά στις κοινότητες με πληθυσμό έως 700 κατοίκους, που αποτελούν την πολύ μεγάλη πλειοψηφία, διασφαλίζοντας τη δυνατότητα δόμησης έως τα σημερινά όρια. Κατ’ αυτόν τον τρόπο, κατοχυρώνονται πολεοδομικά όλα τα χωριά της επικράτειας και συνολικά περίπου το 93% των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων.

Το δεύτερο εργαλείο, η Περιοχή Ελέγχου Χρήσεων (ΠΕΧ), θα καλύπτει οικισμούς με 701 έως 2.000 κατοίκους και προβλέπει ευνοϊκότερες πρόνοιες σε σύγκριση με την εκτός σχεδίου δόμηση.

Στο πλαίσιο αυτό, προβλέπεται ότι οικόπεδα που εμπίπτουν στην ζώνη ΖΑΟ, τα οποία είχαν κατατμηθεί ή δημιουργηθεί νόμιμα, μέχρι την έκδοση του από 11/15.04.2025 π.δ., με βάση προϊσχύουσες διατάξεις ή με βάση τα ορισθέντα μεγέθη σε προγενέστερη πράξη οριοθέτησης του οικισμού, θεωρούνται άρτια και οικοδομήσιμα, εφόσον έχουν το ελάχιστο πρόσωπο σε κοινόχρηστη οδό, το δε κτίριο τοποθετείται σε απόσταση τουλάχιστον πέντε μέτρων από τον άξονα αυτής. Το ζήτημα όμως του προσώπου σε κοινόχρηστη οδό παραμένει ως αυστηρή προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα αυτών.

Βασικός στόχος της τροπολογίας είναι η διευκόλυνση της δόμησης σε μικρούς οικισμούς, όπου η γραφειοκρατία και οι αυστηροί κανονισμοί έχουν συχνά εμποδίσει την ανάπτυξη. Μεταξύ των κύριων ρυθμίσεων που εισάγονται είναι: 

1. Απλούστευση αδειοδοτικών διαδικασιών: Σε οικισμούς με λιγότερους από 2.000 κατοίκους, οι απαιτήσεις για οικοδομικές άδειες θα γίνουν πιο εύκολες, με ελαφρύτερες προϋποθέσεις και ταχύτερες εξετάσεις αιτήσεων.  
2. Ευελιξία στη χρήση γης: Θα επιτρέπονται περισσότερες εργοστασιακές και τουριστικές δραστηριότητες σε οικιστικές ζώνες, με στόχο την οικονομική ενίσχυση των μικρών κοινοτήτων.  
3. Κατάργηση περιορισμών για ανακαινίσεις: Θα μειωθούν οι περιορισμοί για επεκτάσεις ή ανακαινίσεις υφιστάμενων κτιρίων, ιδίως σε παραδοσιακές κατοικίες.  
4. Περιβαλλοντικοί έλεγχοι: Παρά τη χαλάρωση των κανόνων, θα διατηρηθούν συγκεκριμένα περιβαλλοντικά κριτήρια για την αποφυγή υπερβολικής εκμετάλλευσης.  

Με τα όσα αναφέρονται στην υπό ψήφιση τροπολογία αναδείχθηκαν ιδιαίτερα σημαντικές διαπιστώσεις, αναφορικά με την υφιστάμενη πληθυσμιακή και αναπτυξιακή εικόνα των οικισμών. Ειδικότερα, προέκυψε ότι στη συντριπτική τους πλειοψηφία, οι ως άνω οικισμοί παρουσιάζουν δημογραφική συρρίκνωση, η οποία εγείρει σοβαρές ανησυχίες ως προς τη βιωσιμότητά τους στο εγγύς μέλλον.

Με βάση τα διαθέσιμα δεδομένα συμπεραίνεται ότι η δημογραφική συρρίκνωση, που προκύπτει λόγω της εγκατάλειψης των οικισμών από ενεργό πληθυσμό, επιφέρει τόσο μείωση της πρωτογενούς παραγωγής, όσο και κίνδυνο πολιτιστικής εγκατάλειψης, με την απομάκρυνση των νεότερων από παραδοσιακές τέχνες, έθιμα, γλωσσικά ιδιώματα, και την ιστορία του τόπου, καθώς και τον κίνδυνο κατάρρευσης των κτισμάτων, ζητήματα που επηρεάζουν τη βιωσιμότητα αυτών των οικισμών.

Ποια προβλήματα λύνει η Τροπολογία  

Πολλοί μικροί οικισμοί αντιμετωπίζουν δημογραφική συρρίκνωση και οικονομική στασιμότητα λόγω της δυσκολίας στην αδειοδότηση νέων επενδύσεων. Η τροπολογία μπορεί να ενθαρρύνει επιχειρηματίες και νέους κατοίκους να εγκατασταθούν, δίνοντας νέα πνοή σε εγκαταλειμμένες περιοχές.  

Η πολυπλοκότητα των αδειοδοτικών διαδικασιών έχει οδηγήσει σε αυθαίρετες κατασκευές, ιδίως σε αγροτικές περιοχές. Με πιο απλές διαδικασίες, οι πολίτες θα μπορούν να νομιμοποιήσουν εύκολα τις κατασκευές τους, μειώνοντας το φαινόμενο της αυθαιρεσίας. Με την ευκολότερη ανακαίνιση παλιών κατοικιών, η τροπολογία μπορεί να βοηθήσει στη διατήρηση του αρχιτεκτονικού πολιτισμού των μικρών οικισμών, χωρίς να απαιτείται πλήρης κατεδάφιση και νέα δόμηση.  

Ενίσχυση του τοπικού τουρισμού  

Η δυνατότητα ανάπτυξης μικρών τουριστικών μονάδων (π.χ. guesthouses, εστιατόρια) μπορεί να αυξήσει την τουριστική κίνηση σε αγνοημένες περιοχές, δημιουργώντας νέες θέσεις εργασίας.

Παρά τα θετικά, η τροπολογία εγείρει και ορισμένες ανησυχίες, όπως είναι ο κίνδυνος υπερβολικής οικοδομικής εκμετάλλευσης. Η χαλάρωση των κανόνων μπορεί να οδηγήσει σε ανοργάνωτη δόμηση, ιδίως σε περιοχές με ευαίσθητα οικοσυστήματα. Αν δεν εφαρμοστούν αυστηροί περιβαλλοντικοί έλεγχοι, υπάρχει ο κίνδυνος υποβάθμισης του φυσικού τοπίου. Πολλοί μικροί οικισμοί δεν διαθέτουν επαρκή υδραυλικά δίκτυα, ηλεκτροδότηση ή συστήματα αποχέτευσης. Η αύξηση των οικιστικών και επαγγελματικών δραστηριοτήτων, μπορεί να επιβαρύνει τα ήδη ελλιπή συστήματα, δημιουργώντας προβλήματα στους κατοίκους. 

Αύξηση της ακίνητης αξίας

Η διευκόλυνση της δόμησης μπορεί να οδηγήσει σε αύξηση των τιμών των ακινήτων, καθιστώντας δυσκολότερη την πρόσβαση σε στέγαση για τους ντόπιους. Επιπλέον, η εισροή εξωτερικών επενδυτών μπορεί να αλλάξει τη δημογραφική και κοινωνική δομή των κοινοτήτων. Σε πολλές περιπτώσεις, οι νέες ρυθμίσεις αφήνουν ασαφείς διατάξεις σχετικά με τους περιβαλλοντικούς περιορισμούς ή τις ευθύνες των δήμων. Αν δεν υπάρξει σαφής καθοδήγηση, μπορεί να δημιουργηθεί σύγχυση μεταξύ διοικήσεων και πολιτών.  

Η νέα τροπολογία φαίνεται να είναι ένα βήμα προς τη σωστή κατεύθυνση, ιδιαίτερα για την ενίσχυση των μικρών οικισμών. Ωστόσο, για να είναι πραγματικά αποτελεσματική, θα πρέπει να συνοδεύεται από αυστηρούς περιβαλλοντικούς ελέγχους για την αποφυγή καταχρήσεων, με δυνατότητα επενδύσεων σε υποδομές (νερό, ρεύμα, δρόμοι) ώστε να υποστηριχθεί η αυξημένη δόμηση και με κοινωνικό διάλογο με τους ντόπιους, ώστε να εξασφαλιστεί ότι οι αλλαγές εξυπηρετούν τις πραγματικές ανάγκες των κοινοτήτων. Αν εφαρμοστεί σωστά η τροπολογία μπορεί να αποτελέσει μια ευκαιρία για τη δημιουργία βιώσιμων και δυναμικών αγροτικών κοινοτήτων. Αν όμως γίνει χωρίς τον απαραίτητο έλεγχο, κινδυνεύει να επιδεινώσει τα υπάρχοντα προβλήματα. Η ισορροπία μεταξύ ανάπτυξης και προστασίας θα είναι το κλειδί για την επιτυχία της.

Ο Στρατής Μανωλακέλλης 

Με αφορμή την κατάθεση τροπολογίας από το υπουργείο Περιβάλλοντος, ο πρόεδρος του παραρτήματος ΤΕΕ/ Βορειοανατολικού Αιγαίου, Στρατής Μανωλακέλλης, καταθέτει την άποψή του και διευκρινίζει ζητήματα που αφορούν στο μέγιστο βαθμό τους κατοίκους της Λέσβου. 

Τι ισχύει για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων

«Η ζώνη Γ μετονομάζεται σε Ζώνη Ανάπτυξης Οικισμού (Ζ.Α.Ο.), η οποία βρίσκεται εντός οικισμού κατόπιν εξέτασης και τεκμηρίωσης».

Ποια οικόπεδα κερδίζουν από αυτήν τη ρύθμιση για τους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους

«Κερδισμένοι εκτιμάται ότι θα είναι το 30% των οικοπέδων κατά μέσο όρο κι αυτό γιατί στα χωριά ο κλήρος είναι μικρός και σε μεγάλο ποσοστό, που εκτιμάται στο 70%, έχουν εμβαδόν μικρότερο των 500 τ.μ. και άρα θα είναι μη άρτια και οικοδομήσιμα.

Επίσης ένα ποσοστό οικοπέδων δεν θα χτίζει, γιατί δεν θα εκπληρώνει την προϋπόθεση του προσώπου σε αναγνωρισμένο δρόμο, διότι πολλοί δεν θα κριθούν κοινόχρηστοι βάσει των προδιαγραφών».

Τι ισχύει για τους οικισμούς άνω των 700 κατοίκων

«Η ζώνη Γ  καθορίζεται ως Περιοχή Ειδικών Χρήσεων (Π.Ε.Χ.), όπου άρτια θεωρούνται τα γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν από  2.000 τ.μ. έως 4.000 τ.μ. και πρόσωπο ελάχιστου μήκους 15 μ. σε κοινόχρηστη οδό. Το ελάχιστο εμβαδόν αρτιότητας και το ελάχιστο μήκος προσώπου σε κοινόχρηστη οδό εξειδικεύονται με το π.δ. έγκρισης του Τ.Π.Σ. ή Ε.Π.Σ. Για τα λοιπά μεγέθη, όρους και περιορισμούς δόμησης, ισχύει το από 24.5.1985 π.δ. (Δ΄ 270), δηλαδή της εκτός σχεδίου δόμησης».

Τι αλλάζει πρακτικά 

«Επί της ουσίας στην ΠΕΧ χτίζουμε, όπως στην εκτός σχεδίου δόμηση, με παρέκκλιση στα 2.000 τ.μ. εκτός του κανόνα που είναι  τα  4.000 τ.μ. Το θέμα όμως είναι ότι στο συνεκτικό κομμάτι για οικισμούς είτε είναι πληθυσμιακά μεγαλύτεροι ή μικρότεροι των 700 κατοίκων, τα μικρά οικόπεδα, δηλαδή μικρότερα των 150 τ.μ. θα είναι μη οικοδομήσιμα. Επίσης, αυτά που δημιουργήθηκαν μεταξύ 1979 και 1981, πρέπει να είναι τουλάχιστον 300 τ.μ.

Στη Λέσβο δεν έχουμε πολλά οικόπεδα σε μικρούς οικισμούς που είναι άνω των 150 τ.μ, και επομένως αυτομάτως είναι μη άρτια και μη οικοδομήσιμα.

Να σημειωθεί ότι στη Γ ζώνη δεν έχουμε οικόπεδα που να πληρούν τις προϋποθέσεις και να έχουν πρόσωπο σε δρόμο 15μ. και να είναι άνω των 2.000 τ.μ. (για τους οικισμούς άνω των 700 κατοίκων), αλλά και ούτε 500 τ.μ. οικόπεδο για τους οικισμούς κάτω των 700 κατοίκων.

Το Π.Δ. 11/15.4.2025 π.δ. (Δ’ 194) προβλέπει  να γίνει επαναοριοθέτηση των οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων, χωρίς όμως να ληφθούν υπ’ όψιν  τα όρια οικισμών, όπως αυτά ορίστηκαν  από τους νομάρχες μετά το 1983 (14.03.1983). Αυτό σημαίνει ότι όλοι οι οικισμοί επιστρέφουν στα όρια του 1923 και έως του 1983 (14.03.1983) και καταργείται η λεγόμενη ζώνη Γ.

Με τη νέα ρύθμιση δημιουργούνται δύο κατηγορίες οικισμών:

• 1η κατηγορία: Αφορά στους οικισμούς μέχρι 700 κατοίκους.
• 2η κατηγορία: Αφορά τους οικισμούς από 701 έως 2.000 κατοίκους».