- Απαγορεύεται η εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των 4 στρεμμάτων αν δεν έχουν πρόσβαση σε αναγνωρισμένο αγροτικό δρόμο
- Ένα σημαντικό ποσοστό των αγροτικών δρόμων και στην περιοχή μας δεν είναι αναγνωρισμένο και αυτό σημαίνει ότι βρίσκονται μετέωροι ιδιοκτήτες ακόμα και μεγάλων εκτάσεων, καθώς οι βεβαιώσεις αρτιότητας που έχουν δεν ισχύουν
Μπροστά σε μία σοβαρή κατάσταση βρίσκονται χιλιάδες ιδιοκτήτες εκτός σχεδίου οικοπέδων, καθώς η Ολομέλεια του Συμβουλίου της Επικρατείας, με αφορμή προσφυγή που έγινε στην περιοχή της Πάτμου, έρχεται με απόφασή της και κουτσουρεύει τη δυνατότητα για εκτός σχεδίου δόμηση σε οικόπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που δεν έχουν πρόσβαση σε αγροτικό δρόμο και μάλιστα αναγνωρισμένο. Αυτό πρακτικά σημαίνει ότι με τα δεδομένα που θέτει το Συμβούλιο της Επικρατείας, οικόπεδα και αγροτικές εκτάσεις, τα οποία θεωρούνταν οικοδομήσιμα καθώς είναι εμβαδού 4 στρέμματα και άνω, τώρα αχρηστεύονται όταν πρόκειται για τα λεγόμενα «τυφλά» οικόπεδα.
Πρόκειται για ιδιαίτερα σοβαρή εξέλιξη, η οποία αδρανοποιεί τις περιουσίες χιλιάδων ιδιοκτητών και προς τούτο θα πρέπει να ληφθούν πρωτοβουλίες σε τοπικό και περιφερειακό επίπεδο, ώστε να προωθηθούν οι σχετικές ρυθμίσεις που θα άρουν το αδιέξοδο που έχει δημιουργηθεί.
Απόφαση-βόμβα
Στη νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας αναφέρεται ότι «στις εκτός σχεδίου περιοχές η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι από τους ισχύοντες στις εντός σχεδίου περιοχές».
Ουσιαστικά βάσει της παραπάνω απόφασης ακυρώθηκε η οικοδομική άδεια σε εκτός σχεδίου οικόπεδο μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων και εντός Ζώνης Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ) στην Πάτμο και σημειώνεται ότι αυτό ισχύει, γιατί από το Σύνταγμα οι εκτός σχεδίου περιοχές «δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, τη δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά τη γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού».
Η πληροφορία για την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει προκαλέσει αναταραχή, καθώς δημιουργούνται τετελεσμένα οριζόντιας κατάργησης της εκτός σχεδίου δόμησης.
Πρόκειται για την απόφαση 176/2023, η οποία υποχρεωτικά πρέπει να γίνεται αποδεκτή από τις κατά τόπους πολεοδομικές υπηρεσίες. Αυτό σημαίνει ότι βρίσκονται μετέωρα σχέδια και προγραμματισμοί για επενδύσεις και ανέγερση οικοδομών σε οικόπεδα εκτός σχεδίου άνω των τεσσάρων στρεμμάτων και λογικά παγώνει κάθε τέτοια άδεια που βρίσκεται σε εξέλιξη από πολεοδομική άποψη, ενώ πλέον αναμένεται να τροφοδοτηθούν αντιδικίες μεταξύ ιδιοκτητών.
Πιο συγκεκριμένα μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας οι οικοδομικές άδειες, που έχουν εκδοθεί για να υλοποιηθούν ή ακόμη και ακίνητα που έχουν κτιστεί στην εκτός σχεδίου δόμηση κινδυνεύουν να ακυρωθούν και χωρίς αποζημίωση, καθώς η απόφαση του ΣτΕ τονίζει ότι οι περιορισμοί της νομοθεσίας που ισχύουν από το 1985 δεν επιτρέπουν τη διεκδίκηση αποζημίωσης από τους πολίτες, σε περίπτωση που θα γίνουν προσφυγές από ενδιαφερόμενους κατά αυτών των αδειών. Προβλέπει μάλιστα μεγάλο κύμα αντιδικιών, μεταξύ γειτόνων.
Επιπλέον ανατρέπονται οι αγοραπωλησίες για οικόπεδα 4 στρεμμάτων και άνω στις εκτός σχεδίου περιοχές όλης της χώρας, πέραν προγραμματισμένων επενδύσεων που δεν θα υλοποιηθούν.
Τι προβλέπει
Στην απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας επισημαίνει ότι οι μέχρι τώρα ισχύουσες προβλέψεις της πολεοδομικής νομοθεσίας για περιορισμούς, όπως είναι ελάχιστη αρτιότητα, «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο κ.ά. ισχύουν από το 1985 και επομένως δεν νοείται ούτε οι πολίτες να επιδιώκουν την δόμηση οικοπέδων που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις, ούτε οι Πολεοδομίες να εκδίδουν οικοδομικές άδειες γι’ αυτές. Κατ’ επέκταση, δεν μπορούν να διεκδικήσουν αποζημίωση, καθώς ο κανόνας αυτός θεωρείται «προβλέψιμος για τους επιμελείς αγοραστές».
Με την απόφασή του το Συμβούλιο της Επικρατείας ουσιαστικά κλείνει την πόρτα στα μικρά και στα μεγαλύτερα οικόπεδα όταν θέτει τον αυστηρό περιορισμό για τα εκτός σχεδίου ακίνητα που δημιουργήθηκαν πριν από την έναρξη ισχύος του ν. 3212/2003 ότι μπορούν να είναι οικοδομήσιμα, εφόσον διαθέτουν, μεταξύ των άλλων προϋποθέσεων «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο δρόμο. Όμως εδώ θα πρέπει να σημειωθεί ότι ακόμα και για τέτοια οικόπεδα η δόμηση δεν θα είναι εύκολη, καθώς στην περιοχή μας, όπως και σε άλλες περιοχές, οι περισσότεροι δρόμοι που βρίσκονται σε αγροτικές εκτός σχεδίου περιοχές δεν είναι αναγνωρισμένοι, ενώ υπάρχουν και δρόμοι που έχουν δημιουργηθεί είτε με τη βοήθεια της Αυτοδιοίκησης για εξυπηρέτηση δημοτών ή με ιδιωτική πρωτοβουλία για διευκόλυνση της πρόσβασης σε χωράφια, χωρίς να τηρηθεί καμία διαδικασία, που σημαίνει ότι είναι σαν να μην υπάρχουν τυπικά!
Εδώ θα πρέπει να αναφέρουμε ότι μετά την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας το τοπίο αρχίζει να γίνεται θολό και για τους ιδιοκτήτες οικοπέδων μικρότερων των τεσσάρων στρεμμάτων, οι οποίοι μέχρι τις 9 Δεκεμβρίου κατέθεσαν αιτήσεις για άδεια προκειμένου να εκμεταλλευτούν τις διατάξεις για την κατά παρέκκλιση δόμηση, ώστε να χτίσουν στα οικόπεδά τους καθώς αυτές καταργήθηκαν το Δεκέμβριο. Ωστόσο δόθηκε η δυνατότητα μέχρι 9 Δεκεμβρίου και κατοχύρωσαν το δικαίωμα να ανεγείρουν οικοδομές τα επόμενα 2 χρόνια. Συνολικά σε πανελλαδικό επίπεδο 13.000 ιδιοκτήτες αυτών των πολύ μικρών οικοπέδων υπέβαλαν μέχρι 9 Δεκεμβρίου αιτήσεις κατοχυρώνοντας το δικαίωμά τους, ενώ σε επίπεδο Λέσβου στα όρια του Δήμου Μυτιλήνης περίπου 40 ιδιοκτήτες ανταποκρίθηκαν εμπρόθεσμα.
Το Τεχνικό Επιμελητήριο
Ενήμερος για τη νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας φάνηκε, χθες, ο πρόεδρος του Tεχνικού Επιμελητηρίου Στρατής Mανωλακέλλης, ο οποίος απαντώντας σε σχετική ερώτηση των Νέων της Λέσβου έδωσε δραματική διάσταση στα νέα δεδομένα που διαμορφώνονται, καθώς όπως εξήγησε, αυτή τη στιγμή σε όλη την Ελλάδα μεγάλος αριθμός συναδέλφων του, που έχουν δώσει για γήπεδα (οικόπεδα), εκτός σχεδίου, βεβαιώσεις αρτιότητας, βρίσκονται με τα χέρια δεμένα, όπως επίσης και οι πολεοδομικές υπηρεσίες.
Μάλιστα, όπως είπε ο κ. Μανωλακέλλης, «σήμερα πρόκειται να συνεδριάσει η Διοικούσα Επιτροπή του Τεχνικού Επιμελητηρίου, η οποία θα ασχοληθεί κατά προτεραιότητα και με αυτό το ζήτημα, ώστε το ΤΕΕ να τοποθετηθεί δημόσια και συγκεκριμένα. Το θέμα που έχει ανακύψει με την απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας είναι εξαιρετικά σοβαρό, καθώς χάνουν την αξία τους οι εκτός σχεδίου περιουσίες όχι μόνο των τεσσάρων στρεμμάτων, αλλά και πολύ μεγαλύτερα γήπεδα των 10, 15 στρεμμάτων για παράδειγμα. Κατά την προσωπική μου άποψη το αρμόδιο Υπουργείο πρέπει να δώσει μια ρητή και σαφή απάντηση αναφορικά με την απαίτηση ή μη «προσώπου» προκειμένου για την οικοδομησιμότητα των γηπέδων άνω των 4.000 τετραγωνικών που προϋφίστανται του Ν.3212-2003», είπε ο πρόεδρος του Τεχνικού Επιμελητηρίου, παραπέμποντας για αύριο μετά τη συνεδρίαση της Διοικούσας Επιτροπής για αναλυτικότερη ενημέρωση.
Ολόκληρη η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ
Ολόκληρη η απόφαση της Ολομέλειας του ΣτΕ (176/2023), με πρόεδρο τη Μαίρη Σαρπ και εισηγητή τον Θεόδωρο Αραβάνη με τίτλο: «Για την εκτός σχεδίου δόμηση δεν αρκεί το ελάχιστο εμβαδόν, αλλά απαιτείται, ήδη από το 1985, και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο)», έχει ως ακολούθως:
«Με την 176/2023 απόφαση της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας απορρίφθηκε έφεση κατά της 369/2018 αποφάσεως του Διοικητικού Εφετείου Πειραιώς με την οποία ακυρώθηκε άδεια οικοδομής, όπως είχε αναθεωρηθεί, του Τμήματος Πολεοδομίας Καλύμνου της Ν.Α. Δωδεκανήσου. Με την εν λόγω οικοδομική άδεια, όπως αναθεωρήθηκε, επετράπη η ανέγερση διώροφης οικοδομής με υπόγειο σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στη θέση Λυγγίνου της νήσου Πάτμου. Ειδικότερα, με την ανωτέρω απόφαση, αφού απερρίφθησαν λόγοι εφέσεως που αφορούσαν το εμπρόθεσμο της αιτήσεως ακυρώσεως, καθώς και το ζήτημα αν η δίκη εξακολουθούσε να έχει αντικείμενο μετά την αναθεώρηση της οικοδομικής άδειας που έγινε αφού είχε ασκηθεί η αίτηση, κρίθηκαν, μεταξύ άλλων, τα εξής:
1.Από το συνδυασμό των άρθρων 24 παρ. 1 και 2 και 17 του Συντάγματος συνάγεται θεμελιώδης, από πλευράς δυνατότητας δομήσεως, διαφοροποίηση μεταξύ των εντός σχεδίου περιοχών, οι οποίες προορίζονται για δόμηση, και των εκτός σχεδίου περιοχών, οι οποίες δεν έχουν ως προορισμό, κατ’ αρχήν, την δόμηση ή την τουριστική εκμετάλλευση, αλλά την γεωργική, κτηνοτροφική και δασοπονική εκμετάλλευση και την αναψυχή του κοινού. Στις εκτός σχεδίου περιοχές, η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται, δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής. Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο, όπως διά της κατατμήσεως ενιαίου γηπέδου σε μικρότερα. Οι ανωτέρω αρχές είναι εφαρμοστέες και στις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.), οι οποίες αποβλέπουν στον οικιστικό έλεγχο των περιαστικών εκτός σχεδίου περιοχών αφ’ ενός προς πρόληψη της περαιτέρω επιδείνωσης των προβλημάτων τους και προστασία του περιβάλλοντος αυτών και αφ’ ετέρου προς παρεμπόδιση της δημιουργίας δεδομένων και πραγματικών καταστάσεων που θα είχαν ως συνέπεια να δυσχεραίνεται ο μελλοντικός σχεδιασμός της περιοχής. Εξ άλλου, εν όψει του χαρακτήρα των περιλαμβανομένων στη Ζ.Ο.Ε. περιοχών ως αποτελουμένων από ακίνητα εκτός σχεδίου, τα οποία δεν προορίζονται κατ’ αρχήν προς δόμηση, οι καθοριζόμενοι με την Ζ.Ο.Ε. όροι και περιορισμοί δομήσεως και χρήσεως δύνανται να εξικνούνται και μέχρις ολοσχερούς απαγόρευσης της δομήσεως σε περιοχές όπου η ανάγκη διαφύλαξης του ιδιαίτερου χαρακτήρα τους το επιβάλλει. Εφ’ όσον δε τα μέτρα αυτά αφ’ ενός θεσπίζονται με αντικειμενικά κριτήρια χάριν της προστασίας του δημοσίου συμφέροντος και τεκμηριώνονται από τα στοιχεία του φακέλου και αφ’ ετέρου δεν εξαφανίζουν, ούτε καθιστούν την ιδιοκτησία αδρανή σε σχέση με τον προορισμό της, δεν προσκρούουν στο άρθρο 17 του Συντάγματος ούτε στο άρθρο 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της ΕΣΔΑ.
2.Οι διατάξεις της Ζ.Ο.Ε. Πάτμου (π.δ. της 16.7-1.8.2001) προβλέπουν για την περιοχή του επίδικου ακινήτου, μεταξύ άλλων όρων και περιορισμών δομήσεως, ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ. και χρήση κατοικίας, παραπέμπουν δε κατά τα λοιπά στις διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί της εκτός σχεδίου δόμησης, μεταξύ των οποίων και αυτές του άρθρου 1 παράγρ. 1 αυτού. Η εν λόγω διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως είχε αρχικά, όριζε στην περίπτωση α’ απλώς το ελάχιστο εμβαδόν (4.000 τ.μ.) για την κατά τον κανόνα δόμηση των εκτός σχεδίου ακινήτων, ενώ ρύθμιζε συνολικά το ζήτημα των προϋποθέσεων αυτής στην επόμενη περίπτωση β΄. Ως εκ τούτου ο νομοθέτης, προς αποφυγή παρερμηνείας και καταστρατηγήσεων, με το άρθρο 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003 όρισε, κατά τροποποίηση της ανωτέρω περίπτωσης α΄, ελάχιστο μήκος προσώπου των γηπέδων επί του κοινόχρηστου χώρου. Η διάταξη αυτή δεν θεσπίζει το πρώτον, ως προϋπόθεση για την οικοδομησιμότητα των εκτός σχεδίου γηπέδων, την ύπαρξη προσώπου αυτών σε κοινόχρηστο χώρο διότι την έννοια αυτή είχε εξ αρχής και η τροποποιούμενη διάταξη του άρθρου 1 παρ. 1 περ. α΄ του π.δ. της 24-31.5.1985. Επομένως, και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν την έναρξη ισχύος του άρθρου 10 παρ. 1 του ν. 3212/2003, διεπόμενα από τις διατάξεις του άρθρου 1 παρ. 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, είναι δομήσιμα εφ’ όσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση, κατά τα ειδικότερον οριζόμενα στην περ. β΄ της παρ. 1 του άρθρου 1 αυτού [= άρθρο 162 παρ. 2 περ. β΄ του Κώδικα Βασικής Πολεοδομικής Νομοθεσίας (Κ.Β.Π.Ν.)].
3.Με τα δεδομένα αυτά, το Δικαστήριο έκρινε ότι, εφ’ όσον το επίδικο, εκτός σχεδίου και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, ακίνητο δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό, δεν ήταν οικοδομήσιμο σύμφωνα με τις συνδυασμένες διατάξεις του π.δ. της 24-31.5.1985 περί εκτός σχεδίου δόμησης και του π.δ. της 16.7-1.8.2001 περί Ζ.Ο.Ε. Πάτμου και συνεπώς νομίμως, αν και με διαφορετική αιτιολογία, οι προσβληθείσες οικοδομικές άδειες ακυρώθηκαν με την εκκαλούμενη απόφαση, απορρίφθηκαν δε όλοι οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως.
4.Περαιτέρω, ο εμπεριεχόμενος στις κρίσιμες διατάξεις των π.δ/των της 16.7-1.8.2001 και της 24-31.5.1985 όρος δομήσεως, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα εκτός σχεδίου ακίνητα που έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο (δρόμο) νομίμως υφιστάμενο, δικαιολογείται από λόγους δημοσίου συμφέροντος, συνισταμένους στην διαφύλαξη του χαρακτήρα των εκτός σχεδίου περιοχών και στην αποτροπή δημιουργίας με ιδιωτική πρωτοβουλία διάσπαρτων οικισμών χωρίς πολεοδομικό σχεδιασμό, όπως ορίζει, σε αρμονία με το άρθρο 24 του Συντάγματος, το άρθρο 17 του ν.δ. της 17.7.1923, όπως ισχύει (άρθρο 162 παρ. 1 του Κ.Β.Π.Ν.). Περαιτέρω, ο ανωτέρω όρος δομήσεως παρίσταται πρόσφορος και αναγκαίος για τη θεραπεία του επιδιωκόμενου με αυτόν σκοπού, δεδομένου μάλιστα ότι αφορά σε περιοχές που δεν προορίζονται κατ’ αρχήν για οικοδομική εκμετάλλευση, και είναι αναλογικός, εφ’ όσον δεν καθιστά αδόμητα τα εκτός σχεδίου ακίνητα, ούτε εξαφανίζει ή περιορίζει υπέρμετρα την ιδιοκτησία, στοιχεί δε προς βασικό κανόνα της πολεοδομικής νομοθεσίας, ο οποίος ισχύει και για τα οικόπεδα εντός πολεοδομικού σχεδίου, ως προς τα οποία τα εκτός σχεδίου ακίνητα δεν νοείται να τελούν υπό ευνοϊκότερους όρους δομήσεως. Επομένως, η ρύθμιση αυτή είναι σύμφωνη με τα άρθρα 17 του Συντάγματος και 1 του Πρώτου Προσθέτου Πρωτοκόλλου της Ε.Σ.Δ.Α., όλοι δε οι αντίθετοι λόγοι εφέσεως απορρίφθηκαν ως αβάσιμοι.
5.Τέλος, λόγος ότι ο ανωτέρω περιορισμός δομήσεως αντίκειται στις αρχές της προστατευόμενης εμπιστοσύνης και της ασφάλειας δικαίου ενόψει και του ότι ο εκκαλών, ο οποίος απέκτησε καλοπίστως το επίδικο ακίνητο το 2015 μαζί με τα απορρέοντα από ήδη υπάρχουσες οικοδομικές άδειες δικαιώματα, δεν μπορούσε να προβλέψει την ύπαρξη του εν λόγω περιορισμού, που καθιστά το ακίνητό του αδόμητο, διότι αυτός καθιερώθηκε νομολογιακώς το πρώτον με την απόφαση ΣΕ 3504/2010 7μ., απορρίφθηκε ως αβάσιμος με την εξής αιτιολογία: Εφαρμογή του κανόνα, κατά τον οποίο τα εκτός σχεδίου ακίνητα είναι δομήσιμα μόνο αν διαθέτουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο, γίνεται ρητώς ήδη στις αποφάσεις ΣΕ 2606, 3848-9/2005 7μ., οι οποίες είναι προγενέστερες των αφορωσών το επίμαχο ακίνητο οικοδομικών αδειών που εκδόθηκαν το 2006 και το 2011. Ενόψει τούτου ο ως άνω κανόνας, πέραν του ότι έπρεπε να είναι γνωστός στις πολεοδομικές αρχές, ήταν προβλέψιμος και για τους επιμελείς αγοραστές και τους συναλλασσομένους εν γένει. Πολλώ μάλλον ο επίμαχος κανόνας και η σχετική νομολογία, περιλαμβανομένης της αποφάσεως ΣΕ 3504/2010 7μ., με την οποία ερμηνεύθηκε έτι σαφέστερον η διάταξη της περιπτώσεως α΄ της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του π.δ. της 24-31.5.1985, έπρεπε ευλόγως να είναι γνωστά κατά τον χρόνο απόκτησης του επίδικου ακινήτου από τον εκκαλούντα, το έτος 2015».
